Lords LB fond kavandab ärihoonete Artery ja K29 omandamist: mida see tähendab investorile?

Rahvusvahelised fondid konkureerivad Balti riikide parimate ärihoonete pärast praegu vähem kui mõni aasta tagasi. See on tehinguid pidurdanud, kuid loonud ühtlasi kohalikele investoritele ebatavalise võimaluse: omandada kõrge kvaliteediga, tegutsevaid ja stabiilset üüritulu genereerivaid hooneid sellise tootlusega, mida rahvusvahelise kapitali aktiivsem konkurents suruks allapoole.

Lords LB Asset Management soovib antud turufaasi enda kasuks tööle panna, pakkudes esimest korda oma 19-aastase tegevusaja jooksul avalikkusele Baltic Core Property Fundi fondiosakuid. Kuni 30. septembrini on Leedus ja Eestis võimalik investeerimist alustada vaid 1 euroga, mis on fondiosaku hind esmase pakkumise etapil. Järgmise aasta märtsis võetakse fondiosakud kauplemisele Nasdaq Vilniuse reguleeritud turul.

Fondi esimene kavandatav ostutehing on 98-protsendilise täituvusega A-kategooria ärikeskus Artery, mis tegutseb Vilniuses Konstitucijos prospektil. Tehingu eeldatav sisenemistootlus on 6%. Teine kaalumisel olev objekt on täielikult välja üüritud ärikeskus K29, mille eeldatav sisenemistootlus on 7%.

„Mõlema ärikeskuse tulemused on väga tugevad: täituvus on kõrge ning üürnikeks on oma ala tippettevõtted pikaajaliste lepingutega. See, et investeeringute turul on konkurents viimastel aastatel muutunud, annab kohalikele investoritele võimaluse investeerida varem üksnes institutsionaalsele kapitalile mõeldud varadesse atraktiivsematel tingimustel,“ sõnab Lords LB Asset Managementi fondijuht ja juhatuse liige Žemaitis.

Ärihoone tootlus tuletatakse, jagades objekti aastase puhta tegevustulu selle soetamismaksumusega. 100 miljoni euro suuruse ostuhinna puhul tähendab 6% tootlusmäär seda, et hoone toob aastas ligi 6 miljonit eurot puhast tegevustulu enne finants- ja juhtimiskulude mahaarvamist.

Mida enam ostja samaväärse tuluvoo eest tasub, seda madalam on sisenemistootlus. Ning vastupidi – kui konkurents ostjate vahel väheneb, tekib enam võimalusi hinnas läbirääkimisi pidada ja pürgida suurema algtootluse poole.

Seejuures rõhutab Žemaitis, et Artery 6-protsendilist ja K29 7-protsendilist objektiivset sisenemistootlust ei tohiks segi ajada BCPF-i investoritele eesmärgistatud 10-protsendilise keskmise maksujärgse kogutootlusega ega investoritele plaanitava 5-protsendilise aastase väljamaksemääraga. Fondi tootlust mõjutavad finantsstruktuur, üüritulu dünaamika, tööhõive, varahalduse tulemused ja hoonete väärtuste pikaajalised muutused.

„Sisenemistootlus on investeeringu alguspunkt. See näitab, mis hinnaga fond juba olemasolevat tuluvoogu ostab. Mida tugevam see alus on, seda rohkem on võimalusi väärtuse edasiseks kasvatamiseks – üürnikke hoides, kulusid efektiivselt juhtides ja hoone konkurentsivõime eest hoolitsedes,“ selgitab Baltic Core Property Fundi juht.

Žemaitise sõnul müüakse B- ja C-klassi ärikeskusi tavaliselt mõnevõrra kõrgema tootlusega – Vilniuse turul võib see praegu küündida 7,5 protsendini. Kuid suurem number tähendab enamasti ka suuremat riski: kõrgemat vakantsuse taset, lühemaid üürilepinguid, nõrgemaid üürnikke ning suuremat vajadust investeerida remonti, energiatõhususse või hoone tehnilisse uuendamisse.

Seetõttu ei piisa kahe investeeringu võrdlemiseks pelgalt tootluse suurusest. Oluline on hinnata, kui jätkusuutlik on teenitav tulu ja milliseid kulusid võib selle hoidmine nõuda.

A-klassi hoonete tootlus on tavaliselt pisut madalam, sest turg peab nende tulevast rahavoogu usaldusväärsemaks. Selles mängivad rolli asukoht, hoone tehniline seisukord, üürnike maksevõime, lepingute kestus, täituvusmäär ning prognoositav vajadus kapitaliinvesteeringuteks.

„Meie valitud core-investeerimisstrateegias ei ole määrav kõrgeim näitaja tehingu päeval, vaid see, kui kindlalt genereerib hoone stabiilset tulu ka 5 või 10 aasta möödudes,“ sõnab fondijuht.

2024. aastal uksed avanud Artery bürookompleks on ligi 98% ulatuses välja üüritud ning üürilepingute keskmine kaalutud kestus on umbes kuus aastat.Üürnikest tegutsevad hoones teiste hulgas Visma Tech, Johnson Matthey, Citadele ning Urbo pank.

K29 on avatud juba 2015. aastast, seega on hoone prognoositav sisenemistootlus suurem. Siiski sobitub ka see hoone fondi core-strateegiaga: paikneb linna tuumikus, on sajaprotsendiliselt välja üüritud ning on viimastel aastatel hoolimata majanduskeskkonna muutustest püsinud praktiliselt ilma tühjade pindadeta, genereerides tulu pikaajaliste lepingute alusel.

Žemaitis märgib, et välisturu osaliste tagasihoidlikumat aktiivsust ei tuleks tõlgendada kui madalamat hinnangut Baltimaade kinnisvarale. Muutunud on suurte fondide kapitali jaotamise loogika ja see, kui suuri tehinguid nad otsivad.

Rahvusvahelise fondi jaoks jääb tihtipeale väheks ainult ühe 50–100 miljoni euro väärtuses hoone soetamisest. Et valitud turg mõjutaks märkimisväärselt kogu portfelli, võib olla tarvis suuta lühikese aja jooksul panustada mitusada miljonit eurot.

„Suurele rahvusvahelisele fondile on oluline võimalus rakendada valitud turul järjepidevalt väga suuri kapitalisummasid. Balti riikides on küll üksikuid häid projekte, aga globaalse tegija jaoks ei pruugi need olla piisavad terve investeerimissuuna loomiseks,“ ütleb Žemaitis.

Olulist rolli mängib ka finantseerimise maksumus. Erakordselt odava laenuraha ajastul olid investorid valmis sama üürituluvoo eest tasuma kõrgemat tehinguhinda. Finantseerimiskulude normaliseerudes korrigeerisid ostjad oma tootlusnõudlust ülespoole ning kvaliteetsete, stabiilset tulu tootvate ärihoonete omanikel puudub surve varade kiireks realiseerimiseks.

Artery ja K29 kuuluvad praegu teistele Lords LB Asset Managementi hallatavatele struktuuridele. Seetõttu on tulevase tehingu hinna põhjendatus fondi investorite jaoks üks võtmeküsimusi.

Žemaitis märgib, et sõltumatud hindajad on mõlema hoone turuväärtust läbi aastate perioodiliselt üle vaadanud. Tänu sellele saab tehingus tugineda hoonete pikaajalisele väärtus-, täituvus- ja tuluajaloole.

Tehingu lõpphind fikseeritakse sõltumatu eksperthindamise, hoonete tegelike rahavoogude ning õigusliku, tehnilise, finantsilise ja maksualase auditi tulemuste põhjal.

„Hind ei kujune lihtsalt müüja ja ostja kokkuleppel – investeeringuid tehes on oluline seda mõista. Meil on olemas sõltumatute hindamiste ajalugu, tegelikud üüritulud, täituvusandmed ja kehtivad lepingud,“ rõhutab Žemaitis.

BCPF-i eesmärk on moodustada kuni 150 miljoni euro suuruse sihtmahuga fond, mis investeerib rahavoogu genereerivatesse A-klassi äri- ja segakinnisvaradesse Läänemere piirkonna pealinnades. Esmase avalikul pakkumise käigus on kavandatud kaasata kuni 35 miljoni euro ulatuses kapitali.

Pikemas vaates peaks portfell koosnema vähemalt neljast objektist, kusjuures ühe hoone väärtus ei tohi ületada 30 protsenti fondi varade koguväärtusest. Laenukapitali sihtosakaal finantseerimises on 50–60%. Fondihaldur kavatseb koos teiste investoritega investeerida vähemalt 5% kogu kaasatud summast.